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El mercado inmobiliario (1): El problema es de oferta, no de demanda

Un fantasma recorre las salas de redacción de algunos medios nacionales.  Me refiero a la noticia que están esperando como locos de dar acerca de una posible burbuja inmobiliaria en el Perú. ¿Se acuerdan cómo algunos periódicos esperaban cualquier posible dato sobre incremento de precios de los inmuebles en el país para lanzar la horripilante amenaza de que había una burbuja inmobiliaria gestándose aquí y que había que hacer algo al respecto? Y bueno, burbuja nunca hubo.  Lo que hubo fue incremento de precios de los inmuebles, que es otra cosa. ¿Cómo? ¿Que el aumento de los precios de las casas y los departamentos no es suficiente para decir que hay una burbuja inmobiliaria como la que hubo en Estados Unidos? No, pues.  No lo es.

Por ejemplo, piensen en el incremento en el servicio de restaurantes y hoteles.  Solamente en el periodo que va de enero a mayo de este año, la inflación en los precios de estos servicios se ha incrementado en 2.55%, que para cinco meses es  bastante. ¿Quiere eso decir que debemos ponernos a discutir sobre la burbuja restaurántica? Pues, no.  Porque hay razones para el incremento de estos precios, como nos lo explica el informe técnico de junio del INEI, la institución encargada de realizar el monitoreo oficial de los precios en el Perú (entre otras cosas).  Una burbuja, por el contrario, se basa en un incremento artificial de los precios, que luego no se puede sostener.  Esto es distinto.

«Ta mare. De haber sabido…»

Habiendo dicho esto, las razones para el incremento del precio de las viviendas son conocidas: Dado que el ingreso de las familias peruanas ha venido creciendo en promedio en los últimos años, el número de familias que ya pueden acceder al sueño de la casa propia ha estado creciendo.  O sea, la demanda se ha incrementado.  Y cuando la demanda por algo crece, pero la oferta se mantiene estable, el precio sube.  Simple y sencillo.  En ese sentido, si hay un problema con el mercado inmobiliario, es por el lado de la oferta: Las constructoras no están pudiendo ofrecer nuevas viviendas a la velocidad a la que la gente las demanda.

Si la oferta subiese, el precio se reduciría.

En ese sentido, cualquier iniciativa que apunte a hacer que la demanda siga creciendo es dañina, porque lo que va a hacer es incentivar el problema.  La demanda crecerá más y la oferta seguirá igual, lo que hará que los precios suban más aún.  Y eso hará que menos gente pueda comprar casas o departamentos.  Y ante los precios altos, corremos el riesgo de que salga un gobierno populista con medidas que fuercen a que más gente aún pueda tener más fácil pedir préstamos para comprar más viviendas y más y más.  Como una bola de nieve.

Oh, wait.  Eso es exactamente lo que está planteando el gobierno.  Con su proyecto para que no haga falta cuota inicial para pedirte un préstamo inmobiliario, por ejemplo.  Sí, todos queremos tener casa propia y está bien que todos aspiremos a eso y está bien que todos tengamos esa oportunidad.  Pero ésta no es la manera.  Al sacar una medida como ésta, se hace que la base de gente que puede acceder a comprar casa crezca.  Y eso hace que la demanda crezca más aún.  Y eso hará que el precio suba más aún.  Y eso hará que esta medida no haya sido suficiente y habrá que sacar otra.  Porque esto claramente no está diseñado para solucionar un problema.  Está diseñado para quedar bien con la gente y a ver si la aprobación sube un poquito.

Si de verdad quieren ayudar a la gente, tendrían que atacar el problema por el lado de la oferta.  Pero claro, eso es chamba, pues.  Eso es pelearse con los gremios de construcción que extorsionan a constructores (incrementando los costos de construir edificios, lo que a su vez hace que los precios de las viviendas crezcan), pelearse con las municipalidades que le hacen la vidas imposible en permisos a las constructoras (incrementando los costos de construir edificios, lo que a su vez hace que los precios de las viviendas crezcan), etc, etc.  Y como eso es chamba, mejor nos vamos por la salida fácil.

Esto, por supuesto, implica también replantear la forma como se regula a la construcción, de tal manera que el control sobre las constructoras sea efectivo y no la coladera que ha estado siendo.  Eso no quiere decir ser más estrictos (más estricto dudo mucho que se pueda ser en este momento), sino más efectivo: Que los controles sirvan para distinguir al buen constructor del improvisado.

Pero nuevamente, eso es chamba.  Y más fácil es sacar un decreto de urgencia y listo el pollo.

(Dibujito de arriba: http://erwinmadrid.blogspot.com/)

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